房价上涨过快，投资增长过快和大套住房比重过大，一直是我国房地产市场宏观调控存在的三大突出问题，我市也不例外。近期，据对我市房地产管理相关部门和部分开发企业实地走访，并对房地产市场宏观调控进行了综合性调研。现将调研分析情况和对策建议一并呈上，供领导决策参考。

      一、鹰潭房地产市场发展现状

      1、发展势头旺盛。近年来，随着我市城市框架的不断拓宽，城市人口的不断增容，人民群众生活水平的不断提高，我市房地产市场呈现出旺盛的发展势头。近10年房地产开发量216.96万平方米。来自房地产（含土地出让）的收入占市财政收入的比重已达到35%以上。目前，我市大型高档、高标准住宅小区、别墅小区、旅游景点酒店式小区以及信江新区的相继开发建设，推动房地产又将进入新的一轮高潮。

      2、房价走势起伏。盘点2011年鹰潭房价，从年初开始驶上上涨的“快车道”到下半年急转下跌，吸足了市民眼球。房价在2010年不断上涨的基础上（大多都控制在4000元/平米左右），从2011年年初开始，这个上涨的趋势不但没有停下来，反而速度更快。4月份，梅园新区一新楼盘“盛大开盘”，开出了均价5500元，并且在开盘日还“优惠有限”。此后，位于胜利西路延伸段的另一楼盘也在冲剌新高。然而，到了下半年，据网上消息爆料，随着国家对住房调控政策的加强、贷款利率的上调以及首付提高，房地产市场也呈现疲态，全国已有34个大中城市房价出现了松动。就我市而言，随着信江新区开发进度加快，信江新区房地产开发也迈开了前所未有的步伐。恒大绿洲的开盘价似乎给了鹰潭冲高的房价一个“拐点”，虽然住房均价还达到了5000元/平方米的高度，但赠送1500元/平方米的精装，对广大老百姓来说，这就是降价了。御龙湾还没有开盘，但放出的消息说，价格只会便宜，而定于12月18日开盘的括苍·山水名城开出了最低价3000元/平方米。鹰潭的房价是不是到了“拐点”？鹰潭房价来年能否被控制？市民拭目以待。

      二、鹰潭房地产市场宏观调控存在的主要问题

      1、我市还需快速发展的房地产市场助推发展。由于我市建市晚，财政薄弱，城市基础建设较落后，新形势的变化和城市发展的要求，迫使我市必须紧跟形势，加大、加快城市建设步伐，必须突破常规和打破框框去盘活房地产市场，这样自然会影响宏观调控的效果。

      2、以房地产开发附带公益事业项目或城市基础工程项目建设为招商引资条件，带来投资成本上涨，进而推高房价。

      3、土地市场的快速升温促使我市房价持续上升。上述三大问题，对近期做靓城市、做大财政有积极的推动作用，但从长期发展来看未必是好现象，比如：低收入高房价加重了市民住房消费的负担；公益性项目征地拆迁的成本相应水涨船高，制约了公益事业的发展；助长了财政对房地产收益的过度依赖，不利于构建科学、有活力的财政结构。

      三、加强房地产市场宏观调控的对策建议

      1、加强对房地产市场的引导。房地产市场的发展应坚定不移地以百姓消费为主导。因此，对房地产市场的引导，要通过运用经济、行政、金融、税收等有效手段，对任何偏离以普通百姓消费为主导的市场现象加以约束和规范。比如：取得开发土地使用权的土地必须在两年之内动工开发建设、逾期无偿收回，避免囤积土地；商品房预售必须实行实名制预售，并同时在鹰潭房地产网上公布，避免捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的现象发生；凡是购买第二套商品房的首付比例不得低于60%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%，购买第三套住房的实行全额一次性付款不优惠，金融系统不得给予房贷，避免炒房的现象发生。

      2、处理好保障性住房建设和房地产市场发展的关系。要处理好保障性住房建设与房地产市场发展的关系，把握好保障性住房建设的投放量、中长期规划与房地产业开发建设的投放量、中长期规划的平衡关系。这不仅是以人为本的执政理念所要求的，也是房地产市场持续健康发展的根本，宏观调控有力的重要体现。

      3、处理好政府与开发商之间的关系。一方面，房地产业的发展对地方经济总量贡献大，相关规税费和土地出让金是地方政府财政收入支柱性部分。另一方面，开发商的开发建设也需要政府的政策和资金的支持，需要政府提供土地。在这种情况下，政府既是市场监管者，约束市场各方参与者的行为，又是市场参与者，因此，政府处理好与开发商的关系，是保持房地产健康发展的关键。政府应努力促进土地市场发展，使自己成为市场的监管者而非参与者，并尽量降低经营建设发展城市对土地财政的依赖性。

      4、既要采用限购政策，又要采取限卖政策。限购政策可以为投机设置更多的门槛，但限卖政策则会增加投机的风险。要推出相应的政策，要求住房购买者必须持有超过五年或者更长的时间才能准许上市交易，同时建议尽快推出物业税。

      5、认真贯彻国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”），完善宏观调控重点和相关措施。针对我市房地产市场出现的升温势头和土地市场硝烟四起，应引起政府及有关部门的注意，尽快分析房地产市场开始火爆的原因和存在的问题，加强土地供应量和房屋供应量的调控，科学制定我市新建住房价格控制政策，重树市民对“控制令”的信心；加快加大保障性住房建设和棚户区改造力度，注重培育二手房、租赁房市场，努力解决低收入家庭的住房困难。依据“新国十条”房控政策规定，结合我市房地产市场的实际，全市各级房管、发改（物价）、规划、城建等部门协同配合，统筹兼顾，大力开展商品房明码标价，整顿规范房地产市场秩序，对囤地、囤房、炒房等房地产法规所明文禁止的行为进行整治。加强房屋、商品房销售环节的规范管理和租赁市场的管理。

      6、将加快转变经济发展方式理念贯穿于房地产业发展的全过程。作为鄱阳湖生态经济区的中心城市之一，在大力发展铜产业、旅游业、物流业过程中，应调整经济发展方式，增强发展内生动力，借建设鄱阳生态经济区的契机，在制定我市“十二五”城市建设和房地产业规划时，应以打造功能完善、生态宜居、特色鲜明魅力城市为着力点，以做靓中心城区，优化城市布局，完善城市功能为重点，全力推进“一江两岸”、“四区合一”、“一体两翼”的建设步伐，使我市的房地产市场持续健康有序的发展。